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列印時間：113/04/24 10:57
嘉義市民族國小西側南門段二小段87地號等9筆土地都市更新事業計畫案
地圖連結本案基地原有單位舊宿舍已拆除騰空，為因應時空環境改變，落實土地效益活化並強化市區商業活動的連續性，嘉義市政府依都市更新條例第12條、第13條率先辦理本案「嘉義市民族國小西側南門二小段87地號等9筆土地都市更新事業計畫」公開評選實施者案。
本案基地位於嘉義市民族國小西南側、吳鳳北路與垂楊路交會處，權屬皆為公有土地，地主包含嘉義市政府、嘉義縣政府、教育部及國產署，基地面積為4,494平方公尺。
公有地主部分領回權利金、部分領回房地方式參與，實施者須另提供公益設施及都市發展更新基金，以提升都更公益性與地區發展。
基本資料
| 縣市 | 嘉義市 |
|---|---|
| 行政區 | 東區 |
| 案名 | 嘉義市民族國小西側南門段二小段87地號等9筆土地都市更新事業計畫案 |
| 主辦機關 （構） | 嘉義市政府 |
| 面積(㎡) | 4,494.00 |
| 政府主導方式 | 委託實施 |
| 法令依據 | 都市更新條例第12條、第13條 |
| 處理方式 | 重建 |
| 實施方式 | 權利變換 |
| 預估民間投資金額（億元） | 23.39 |
評選結果
| 最優申請人 | 國城建設股份有限公司 |
|---|---|
| 評選結果 | 本案於民國110年06月18日公告公開評選實施者，評選方式採二階段辦理，於110年10月27日辦理資格審查，於110年11月22日辦理綜合評選，由國城建設股份有限公司為最優申請人。 |
| 公告招商日期 | 110.06.18 |
| 核定評選結果日期 | 110.12.07 |
| 簽約日期 | 111.02.15 |
| 評選結果說明 | 決標共同負擔比例：66.85% 預估總銷價值：28.63億元 預估嘉義市府分回權利價值：1.53億元(權利金) 預估嘉義縣府分回權利價值：1.28億元(權利金) 預估教育部分回權利價值：6.36億元(一半權利金、一半房地) 預估國產署分回權利價值：0.28億元(房地) |
| 資料更新日期 | 本專案資料最後更新於113.03.19 16:58 |
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基本資料
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基地位置：本案基地位於嘉義市東區，為民族路、垂楊路、吳鳳北路與共和路所圍街廓之西南側，即吳鳳北路及垂楊路交會處，東側緊鄰民族國小，周邊尚有崇文國小、嘉義女中等文教區及文化公園、文化路商圈，文教設施與生活機能完善，屬嘉義市精華地區。
地上物現況說明：本案基地原為民族國小、嘉義縣府職務宿舍，舊宿舍已完成拆除騰空，部分土地現況作短期停車場開發活化使用，尚存兩棟二層樓高之無登記民房，現已無人居住使用，待實施者點交土地後拆除。
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土地使用
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土地使用分區 面積(㎡) 比例(%) 建蔽率(%) 容積率(%) 商業區 4,494.00 100.00 70.00 350.00 合計 4,494.00 100.00% -
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土地建物使用產權一覽表 土地面積(㎡) 土地比例(%) 建物面積(㎡) 建物比例(%) 公有 4,494.00 100.00% 私有 合計 -
發展構想
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依據現況發展、空間資源、未來潛力與發展限制，定位為「樂活嘉園」，以「健康綠意、藝文創意」為發展主題，期望建立一滿足全齡居民休閒運動、居住創業、購物消費、同時呼應周邊文教設施發展活動的住商複合區，建議可引入下列機能，作為帶動周邊再造的新核心：
1.創意旅遊 2.購物娛樂 3.學產教育 4.體健休閒 5.養生防老 6.觀景居住 -
初步規劃
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以健康住宅、縫合都市商業行為、開放空間最大化、最大綠化空間並營造木材都市、垂柳盈岸意象再現嘉義歷史風華等概念，作為整體規劃構想。設置高層住商混合建築為主，商業使用配置於低樓層空間，提供居民及遊客生活購物、休閒娛樂等與周邊商業活動串聯之效益，配合土地使用與都市設計準則規劃退縮與人行空間，建設地標性建築大樓並取得綠建築、智慧建築銀級標章，為增加都市更新公益性且提供地區多元機能，須於地面層或地面二層提供總計所有權狀100坪以上之公益設施。
1.公益設施：供嘉義市政府公托、幼教、日照中心或健身中心等相關使用。
2.建築標章：取得銀級(或以上)綠建築標章、銀級(或以上)智慧建築標章。
市場分析
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嘉義市區域交通系統完整、公共建設完善、文教資源豐富、商業活動發達且生活機能佳，不動產市場發展成熟，成屋市場以屋齡20年以上透天住宅為主，近一年來預售屋及新成屋銷售則多為透天住宅及12層樓以下電梯住宅。
本案區域新成屋及預售屋住宅大樓產品單價約介於16萬元/坪-27萬元/坪之間，個案皆鄰近主要道路，聯外功能佳。經分析已成交案例中，具小坪數房型之建案成交單價較高，而擬售建案開價區間相近，約介於25萬元/坪-30萬元/坪之間。 -
產品定位
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本案定位為「樂活嘉園」，以「健康綠意、藝文創意」為發展主題。
都市計畫變更
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1.本次變更計畫範圍位處嘉義市重要交通幹道吳鳳北路與垂楊路交會處，鄰近文化路商圈等商業核心地區，為強化市區商業活動之連續性，並配合更新計畫，營造「全齡教育創業，全市文創購物」場域，建立新商業核心等規劃，變更住宅區13,537㎡為商業區。
2.依據「嘉義市都市計畫土地使用變更回饋審議原則」，住宅區變更為商業區部分應回饋15%公共設施用地，回饋以代金抵充之、提供等值可建築用地或提供其他市內公益使用之樓地板面積。
3.變更都市計畫主要計畫於112年6月19日公告發布實施，擬定都市計畫細部計畫於112年10月11日公告發布實施。
4.都市更新事業計畫、權利變換計畫於113年3月20日公告核定實施。 -
都市設計構想
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本案細部計畫都市設計準則包含一般通則性設計原則、永續生態設計原則、健康生活環境原則及養生防老環境原則，本計畫區內之建築基地應先經本市都市設計審議委員會審議通過始得核發建造執照，變更建造執照時亦同，但變更內容如未涉及都市設計審議項目，則免送都市設計審議委員會審議， 授權由業務單位逕行審查或召開都市設計幹事會審定。
應辦事項
| 政府應辦事項 |
3.2.1 主辦機關應於簽約前與各地主簽訂協議書並確定變更回饋內容。 3.2.2 主辦機關應於實施者擬具都市更新事業計畫草案並辦理公開展覽後，完成都市計畫變更發布實施作業。 3.2.3 主辦機關應於都市計畫變更發布實施之次日起30日曆天內，依本案委託實施契約第5.2條規定，點交本案土地予實施者進行管理維護。 3.2.4 為辦理本案更新基地土地鑑界、分割及其他相關必要事項，主辦機關應協助提供實施者必要之文件，惟相關費用應由實施者負擔。 3.2.5 如實施者實施都市更新事業有申請融資之需求時，主辦機關得出具相關證明文件，協助實施者向融資銀行說明，以加速取得融資推動都市更新事業。 3.2.6 其他有關本案主辦機關及各土地所有權人工作範圍及協助事項，悉依委託實施契約內容規定辦理。 |
|---|---|
| 實施者/投資人應辦事項 |
3.1.1實施者應依「都市更新條例」第32條及第48條規定，向主管機關申請本案都市更新事業計畫、權利變換計畫之審議，其辦理相關事務之一切必要作業事項，如未取得主辦機關書面同意，則主辦機關不負辦理或協助之義務。相關責任與費用均應由實施者自行負擔。 3.1.2 都市更新事業計畫及權利變換計畫之研擬及報核作業 完成本案都市更新事業計畫及權利變換計畫，負責辦理並取得所需之都市更新審議、都市設計審議、交通影響評估及其他必要之各項許可、登記、核准、執照，包括但不限於研擬相關申請文件，與會簡報及說明、提出申請等。 3.1.3 負擔費用 3.1.3.1 除本案委託實施契約已明文約定由主辦機關負擔者外，實施者應自行籌集與負擔依「都市更新條例」實施都市更新事業所需一切相關與衍生之費用，包括但不限於工程費用、權利變換費用、工程費用及權利變換費用之貸款利息、稅捐、管理費用、容積移轉費用（如有）、土地鑑界費用、行政作業費以及其他一切相關與衍生之費用與負擔。 3.1.3.2 實施者於本案都市更新事業計畫及權利變換計畫之研擬、報核及遭遇困難或估計成本發生錯誤造成的成本，均由實施者自行控管負擔。 3.1.3.3 實施者應負擔本案申請綠建築、智慧型建築容積獎勵之保證金及相關費用。 3.1.3.4 實施者就本案全部建物中主辦機關分回之部分(含公益設施)，應負擔水電瓦斯接管後至完成點交予主辦機關期間所生之費用。 3.1.3.5 本案之更新單元範圍倘有變動，變更都市更新事業計畫、權利變換計畫所衍生之相關費用，應由實施者自行負擔。 3.1.3.6本案如有相關權利人依「都市更新條例」規定提出異議，經異議處理或行政救濟結果應予找補之部分皆由實施者負擔。 3.1.4 地上物、違占排除 除本須知或委託實施契約另有規定外，本案範圍內土地之地下管線、設施、其他改良物或遺留物品均視同廢棄物，實施者應於點交後負責清除並將廢棄物合法棄運。 3.1.5 現存地上植栽維護管理 實施者須於開發前調查並清點列冊植栽現況，並於都市設計及景觀計畫中提出植栽計畫。 3.1.6 捐贈現金予嘉義市都市發展更新基金 實施者應於都市更新事業計畫階段依「嘉義市都市更新建築容積獎勵辦法」第2條，捐贈5,500萬元現金予嘉義市都市發展更新基金，作為後續推動嘉義市都市更新使用，並得依上述辦法申請容積獎勵。 3.1.7 回饋公益設施 考量地區發展需求以及社會公益性，實施者應於都市更新事業計畫階段依「都市更新建築容積獎勵辦法」第7條，於地面層或地面二層提供總計所有權狀100坪以上之公益設施，並於地面層提供獨立出入口，供嘉義市政府公托、幼教、日照中心或健身中心等相關使用，並得依上述辦法申請容積獎勵。其設置區位與空間配置需經嘉義市政府同意，主辦機關若有變更公益設施使用項目或內容時，應於上述時間提出，實施者應依其變更內容辦理。 3.1.8 選配方式 3.1.8.1 住宅產品、其他產品（非住宅產品）及實施者辦理容積移轉所增加之樓地板面積，權益分配依委託實施契約第9.1條所約定之按甲方(主辦機關)及各土地所有權人更新前權利價值比例計算。 3.1.8.2 實施權利變換應分配之土地及建築物位置選配原則，應符合財政部國有財產署公布之「國有非公用土地參與都市更新注意事項」及「國有財產法」相關法令辦理，由實施者訂定並經主辦機關同意後，納入都市更新事業計畫草案，於報請主管機關核定發布後實施。 3.1.8.3 本案教育部權利價值的一半(四捨五入至萬元)及嘉義市政府、嘉義縣政府權利價值的全部以分配更新後權利金為主，教育部剩餘權利價值及其餘地主權利價值以分配更新後土地及建物為主。 3.1.8.4 本案教育部分配更新後土地及建物，以分配鄰嘉義市吳鳳北路或垂楊路之獨棟建物為原則，俾利使用與管理。(詳【附件二】) 3.1.8.5 主辦機關及各土地所有權人可分得之權利價值，由主辦機關及各土地所有權人自行選配，並填具「權利變換意願調查表」、「更新後分配位置申請書」交付予實施者。 3.1.9 其他 3.1.9.1 本案更新基地應依主辦機關通知時程辦理土地點交作業，並於完成點交日起，由實施者負土地管理維護之責任。 3.1.9.2 實施者於領取使用執照一年內應負責取得更新後建物之銀級（或以上）綠建築及銀級（或以上）智慧型建築標章，並於取得標章之次日起30日內交付標章文件予主辦機關。 3.1.9.3 本案公開評選階段評選委員建議事項，經實施者承諾並做成書面紀錄後，依申請須知第6.4.11條規定，納入實施者工作範圍。 3.1.10 其餘有關本案實施者應辦事項，依委託實施契約內容規定辦理。 |
開發效益
| 預估民間投資金額(億元) | 23.39 |
|---|---|
| 預估民間投資項目 | 住商大樓 |
| 預估更新後總價值(億元) | 28.63 |
| 預估實施者/投資人分配比例(%) | 66.85 |
公共效益
| 留設公共設施項目 | 於地面層或地面二層提供總計所有權狀100坪以上之公益設施，項目可為公托、幼教、日照中心或健身中心等相關使用 |
|---|---|
| 留設公共設施面積(㎡) | 300.00 |
